Der Anstieg der Zinssätze und die Verknappung von Baumaterialien haben in den letzten Monaten zu erheblichen Beeinträchtigungen am Immobiliensektor geführt. Aber es gibt auch gegensätzliche Effekte. Welche Faktoren für und gegen einen Crash auf dem Immobilienmarkt sprechen.
Zwei Fronten im Immobiliensektor: Crash oder doch nicht
In Deutschland sind die Einkaufspreise seit der Finanzkrise im Jahr 2008 in die Höhe gegangen. Der Preisanstieg ist dabei rasant. Doch der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung war für viele Eigennutzer bisher relativ bezahlbar. „Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ermöglichte nämlich historisch niedrige Zinsen für Baufinanzierungen, was angehenden Hausbesitzern entgegen kam“, erklärt einer der Geschäftsführer der Alpha Real Estate Holding GmbH Peter Buhrmann.
Nun aber folgte die Zinswende: Seit Jahresbeginn 2022 sind die Baufinanzierungszinssätze um durchschnittlich 2,5 Prozentpunkte angehoben worden. Im Durchschnitt liegen sie derzeit bei effektiv 3,2 bis 3,5 Prozent – in Abhängigkeit von der Höhe des Darlehensrahmens und dem zugeführten Eigenkapital.
Interessenten wie auch Eigentümer sind inzwischen beunruhigt: Immer wieder warnen Experten vor der Destabilisierung des Immobilienmarktes, gelegentlich wird sogar von einem Crash des Marktes geredet. Die Gegner hingegen halten derartige Crash-Mitteilungen für reine Panikmache. Doch wer liegt richtig?
Die Situation ist nach wie vor verworren, die statistischen Daten liegen noch nicht vor und niemand kann prognostizieren, wie sich die derzeitige schwankende Situation weiterentwickeln wird. Sicher ist jedoch, dass die Lage auf dem Immobilienmarkt angespannt ist. Beide Seiten haben gute Gründe, die zu einem völlig anderen Resultat führen könnten.
Immobilien-Crash bisher nicht unmöglich
„Der gegenwärtige Anstieg der Bauzinsen ist für viele Interessenten schmerzlich“, berichtet einer der Geschäftsführer der Alpha Real Estate Holding GmbH Alexander Cramm. Der Traum von der eigenen Immobilie zerbricht, weil die höheren Bauzinsen die Finanzierung weiter verteuern. Allein ein kleiner Anstieg der Zinsen kann die Monatsbelastung um mehrere hundert Euro steigern.
Zusätzlich sind viele weitere Ausgaben durch die hohe Inflation ohnehin schon gestiegen. „Außerdem werden Personen, die wenig Eigenkapital für einen Immobilienkauf aufbringen, leichter abgewiesen, da die Banken höhere Sicherheiten fordern“, so der Vorstand der Alpha Real Estate Holding GmbH Sebastian Engel.
Dadurch könnte in der Konsequenz die Nachfrage zurückgehen, da die Zahl der privaten Interessenten, die sich eine Immobilie noch erlauben können, abnimmt. Dadurch würde die Kursdynamik auf dem Markt im Falle eines deutlichen Einbruchs gebremst werden. Investoren, die sich bislang auf steigende Preise verlassen haben, könnten ihre Immobilien aus Angst verkaufen. Dadurch könnte eine Art Dominoeffekt entstehen.
Mögliche Angebotsabnahme des Immobiliensektors und konstant wachsende Preise
Die Erwartung sinkender Immobilienpreise ist nach Einschätzung einiger Experten allerdings irreführend.
Die Fachleute der Deutschen Bank weisen in einer aktuellen Untersuchung darauf hin, dass es – im Vergleich zu den gestiegenen Zinsen – auch viele andere Faktoren gibt, die die Preise nach wie vor in die Höhe schnellen lassen.
Unter anderem ist die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin enorm und kann bei weitem nicht gedeckt werden. Obwohl die demografische Entwicklung nicht auf eine steigende Bevölkerungszahl schließen lässt, werden aufgrund der Lebensweise vor allem die kleineren Haushalte von ein bis zwei Personen weiterhin ansteigen.
(FA)